商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的秘訣是什么？商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司告訴你。

　　在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段的背景下，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)、新技術(shù)主導(dǎo)下消費(fèi)行為的變遷正在重新定義商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)提出更高要求。未來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)、變革與創(chuàng)新、整合與分化并存，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)換代進(jìn)入加速期，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)則退的壓力驟增。2018年已經(jīng)過半，各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)也在出爐的路上，趁此時(shí)間，本文帶你回顧一下重點(diǎn)企業(yè)17年年報(bào)透露的關(guān)于產(chǎn)品和布局的秘密。

　　首先部分

　　規(guī)模：管理規(guī)模持續(xù)增加，劍指50億租金

　　2017年，服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)提升，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。受益于實(shí)體零售回暖、雙創(chuàng)政策利好等因素，商業(yè)地產(chǎn)銷售仍然保持較高增速。其中，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別增長(zhǎng)24.3%、18.7%，尤其是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售增速提升，待售面積減少215萬(wàn)平米，去庫(kù)存效果顯著。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，管理規(guī)模和租金收入持續(xù)增加。

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　　從重點(diǎn)企業(yè)持有物業(yè)面積來(lái)看，重點(diǎn)企業(yè)憑借搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，憑借廣泛的布局和成熟的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)持有面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，9家企業(yè)的持有面積均值達(dá)599.8萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)14.9%。其中，萬(wàn)達(dá)作為領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)已在全國(guó)開業(yè)北京CBD、上海五角場(chǎng)、成都金牛、昆明西山等235座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積3151萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，在持有物業(yè)規(guī)模上以明顯優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先于其它企業(yè);華潤(rùn)、寶龍、龍湖持有物業(yè)面積也均在300萬(wàn)平方米以上。從增長(zhǎng)率來(lái)看，新城、金茂明顯加大了商業(yè)地產(chǎn)布局力度，2017年持有物業(yè)面積同比增長(zhǎng)率分別高達(dá)94.5%、75.6%。

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　　從重點(diǎn)企業(yè)持有物業(yè)收入來(lái)看，9家企業(yè)持有物業(yè)收入均值達(dá)51.1億元，同比增長(zhǎng)26.9%。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，持有物業(yè)收入均超50億元，分別達(dá)255.2億元、87.8億元;值得一提的是，新城持續(xù)堅(jiān)持住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，2017年新開業(yè)12座吾悅廣場(chǎng)，持有物業(yè)收入增長(zhǎng)翻倍。

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　　當(dāng)前市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)進(jìn)入高位盤整期，商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇不斷涌現(xiàn)，加之融資難問題困擾地產(chǎn)房企，商業(yè)地產(chǎn)作為具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受到房企的重視，先后有多家房企提出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，50億持有物業(yè)收入將是行業(yè)地位一個(gè)分水嶺，如龍湖、金茂均將持有物業(yè)收入超50億元作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)之一。

商業(yè)管理公司

　　第二部分

　　布局：二線城市占比過半，南京、北京等城市仍是投資熱點(diǎn)

　　二線城市占比過半，長(zhǎng)三角廝殺激烈

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　　從重點(diǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，二線城市為布局重點(diǎn)。重點(diǎn)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目在二線城市儲(chǔ)備面積占比過半，達(dá)55.3%;如華潤(rùn)、龍湖在二線城市的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積占比分別達(dá)66.9%、80.3%。一線城市、三四線城市占比分別為14.4%、30.3%，其中，金融街側(cè)重布局一線城市，占比約69.4%;萬(wàn)達(dá)、新城憑借廣泛的布局，在深耕熱點(diǎn)一、二線城市的基礎(chǔ)上，持續(xù)下沉潛力三四線城市，三四線城市項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比約為80%、60%。

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　　從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部沿海地區(qū)成為各企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)布局重點(diǎn)。重點(diǎn)企業(yè)在長(zhǎng)三角、海峽西岸、山東半島城市群的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積占比較高，分別為39.7%、9.1%、7.9%，其中，重點(diǎn)企業(yè)在長(zhǎng)三角城市群的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積超2500萬(wàn)平方米，如新城控股達(dá)977.5萬(wàn)平方米。

　　     南京、北京、重慶位列前三

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　　從布局具體城市來(lái)看，2017年底，除萬(wàn)達(dá)以外重點(diǎn)企業(yè)仍重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，消費(fèi)水平和服務(wù)業(yè)比重較高的一線城市和強(qiáng)二線城市，如南京、北京、蘇州、杭州等城市，重慶、青島等城市城市化進(jìn)程處于加速過程中，商用物業(yè)存在較大市場(chǎng)空間，青島還受益于上合峰會(huì)帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高峰，也成為重點(diǎn)企業(yè)投資熱點(diǎn)。泉州作為世茂重點(diǎn)投資城市，正在建設(shè)世茂摩天城，因此儲(chǔ)備面積排名較為靠前。中西部地區(qū)區(qū)域中心城市如長(zhǎng)沙、西安、昆明也受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注。

　　第三部分

　　產(chǎn)品：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品線，項(xiàng)目單體體量以20萬(wàn)平以下為主

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　　從商業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目體量來(lái)看，10-20萬(wàn)平體量的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多，占比約39%，其次是10萬(wàn)平以下，占比約23%。各企業(yè)產(chǎn)品線差異較大，萬(wàn)達(dá)、龍湖、金融街、大悅城等企業(yè)20萬(wàn)平以下體量項(xiàng)目占多數(shù)，寶龍、新城等企業(yè)20-30萬(wàn)平體量項(xiàng)目占比較高，華潤(rùn)、大悅城、世茂、金茂等企業(yè)40萬(wàn)平以上大體量項(xiàng)目占比較高。

　　圖8：部分企業(yè)購(gòu)物中心產(chǎn)品線

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　　2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)升級(jí)需求，不斷創(chuàng)新、升級(jí)產(chǎn)品線。

　　一，社區(qū)商業(yè)作為提升居民“僅一公里”生活性服務(wù)業(yè)品質(zhì)的重要抓手，仍然是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)熱衷的領(lǐng)域，未來(lái)中國(guó)社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將邁入萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。大悅城開辟主要面向社區(qū)商業(yè)的第二產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”，以高頻日常生活需求為品類導(dǎo)向，打造包涵餐飲、休閑、娛樂、社交、家庭、親子在內(nèi)的生活類業(yè)態(tài)和零售類業(yè)態(tài)的一站式生活方式中心。

　　第二，隨著全民消費(fèi)能力和意愿的提升，消費(fèi)需求呈現(xiàn)多元化、個(gè)性化等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)保持高敏感度，以不斷更新的業(yè)態(tài)組合緊抓顧客需求。如華潤(rùn)置地開發(fā)出定位為“漫步式城市創(chuàng)造空間”的萬(wàn)象天地，以零售、設(shè)計(jì)精品、特色美食、娛樂休閑等豐富業(yè)態(tài)，滿足居民對(duì)于人文、藝術(shù)、社交科技體驗(yàn)等全方位需求。萬(wàn)達(dá)茂憑借體驗(yàn)式商業(yè)所營(yíng)造出的濃厚商業(yè)氛圍，打造真正的一站式體驗(yàn)型消費(fèi)天堂。萬(wàn)達(dá)茂擁有全年齡層的街景游藝小景，有序分布在街區(qū)之中，帶來(lái)更多的游逛性消費(fèi)。

　　結(jié)語(yǔ)：2017年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以變革和創(chuàng)新應(yīng)對(duì)分化與整合的市場(chǎng)，通過加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度實(shí)現(xiàn)持有物業(yè)的快速增長(zhǎng)，同時(shí)緊抓熱點(diǎn)一、二線城市及潛力三線城市市場(chǎng)需求，圍繞人民對(duì)美好生活的追求積極創(chuàng)新、升級(jí)產(chǎn)品線。2018年，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日新月異的技術(shù)和快速變遷的消費(fèi)者偏好做出了相應(yīng)的策略和調(diào)整，靜待半年報(bào)為我們揭曉。