消費升級背景下，消費者借憑更多的收入，不再僅局限于購買生活必需品。商業(yè)地產(chǎn)在消費升級背景下，也不再只是提供交易的平臺，而更加具備“娛樂性”和“社交性”。通過對餐飲、兒童、文創(chuàng)、運動、醫(yī)療健康五大業(yè)態(tài)的研究，了解各業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，對未來各業(yè)態(tài)商業(yè)品牌的發(fā)展方向進行綜合分析。

　　01 餐飲業(yè)態(tài)

　　餐飲業(yè)態(tài)在購物中心的比重日漸增強，餐飲組合也使得商業(yè)項目的租戶組合得到豐富。同時，餐飲已經(jīng)成為購物中心拉動客流的發(fā)動機，持續(xù)效果明顯。

　　餐飲業(yè)態(tài)是一個營造美食體驗全產(chǎn)業(yè)鏈的特色商業(yè)

　　餐飲組合的理念可通過檢驗客單價尋找缺失口味或增加比重

　　餐飲業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢以消費者外出就餐需求來分析

　　朋友聚會和休閑、情侶約會是主要就餐方式，小規(guī)模外出就餐的隨意性更大，對體驗感要求更高，消費者對菜品的口味和就餐環(huán)境也更為關(guān)注。

　　口味與氛圍是食客關(guān)心的就餐因素，這對購物中心未來空間設(shè)計及餐飲商家的品類、口味組合提出了較高的要求。

　　各種特色餐飲逐漸成為主流

　　健康餐飲：近幾年養(yǎng)生餐飲、養(yǎng)生菜品逐漸興起，成為餐飲行業(yè)的一種新時尚，全國各地的餐飲同行都開始朝健康養(yǎng)生邁進，催生了一些兼顧健康和味道的餐廳。

　　如：郭元益的糕餅、聚寶盆糧棧的五常稻花香大米、聯(lián)想柳傳志的“柳桃”、昔日煙草大王褚時健的“褚橙”、地產(chǎn)大佬潘石屹代言的“潘蘋果”……

　　明星餐廳：明星開設(shè)的餐飲品牌所受關(guān)注度較高，且自帶客流，有助于迅速提升購物中心的人氣及影響力。

　　如：蘇志燮和崔始源的途尚咖啡、小S和謝娜的MS suger、吳彥祖的Monster Sushi、胡歌的Fount……

　　網(wǎng)紅餐廳：網(wǎng)紅餐廳是很多美食界人士推薦的餐廳，有新派餐廳也有傳統(tǒng)小店，在線上已有較高的流量基礎(chǔ)，因此，網(wǎng)紅餐廳在購物中心落地，有利于制造話題，幫助項目的客流導(dǎo)入。

　　如：一籠小確幸、失重餐廳space lap……

　　主題餐廳：根據(jù)顧客的喜好或特定的IP ，營造出特殊氣氛，讓顧客在某種情景體驗中找到進餐的全新感覺。

　　如：海洋主題、太空主題、監(jiān)獄主題、hello Kitty主題、海賊王主題……

　　02 兒童業(yè)態(tài)

　　由于“二孩”政策的實施推行，兒童全業(yè)態(tài)需求進一步釋放，消費理念更加開放，顧客對內(nèi)容服務(wù)要求變高，但由于兒童品牌市場競爭充分，同質(zhì)化風險增強，兒童業(yè)態(tài)呈現(xiàn)從一到多，從廣到精的發(fā)展趨勢。

　　兒童業(yè)態(tài)的分類

　　城市中兒童消費占家庭支出比重

　　城市中兒童消費占家庭支出比例約為30%-50%;新建或調(diào)整的購物中心將兒童業(yè)態(tài)比例增大至10-25%。

　　一站式兒童生活方式體驗館將成主流

　　全國商業(yè)的兒童業(yè)態(tài)仍處于粗放式發(fā)展階段，僅局限在量的增加和品類的大而全，商戶之間的關(guān)聯(lián)度、相應(yīng)的服務(wù)配套未得到重視，項目常以招商開業(yè)為目標，忽視了各個商家資源的整合以及與消費者之間的互動。

　　兒童及父母的配套服務(wù)缺失，人性化服務(wù)和細節(jié)也都管理不足，因而涵蓋母嬰用品、兒童服飾、嬰兒游泳館、早教機構(gòu)、教育培訓(xùn)、兒童游樂園、兒童主題餐飲等兒童的全業(yè)態(tài)，覆蓋0-12歲兒童的衣食住行、教育玩樂是兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。而要做到滿足這些功能，則需要建立在對兒童成長全過程需求的深度挖掘，在重文化輕商業(yè)的理念下進行管理。

商業(yè)管理公司

　　03 文創(chuàng)業(yè)態(tài)

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)的商業(yè)內(nèi)涵是不再以商品及服務(wù)為販賣對象，販賣的更多是故事和靈魂。文創(chuàng)商業(yè)也并非一個單獨的商業(yè)業(yè)態(tài)，而是在傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，賦予文化創(chuàng)意內(nèi)涵。

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)的構(gòu)成

　　發(fā)展模式及要點

　　文創(chuàng)業(yè)態(tài)特色空間規(guī)劃思路

　　文創(chuàng)主題業(yè)態(tài)特色空間的規(guī)劃，主要在業(yè)態(tài)、氛圍、運營方面。

　　/ 業(yè)態(tài)，需具有新穎性、互動性、體驗感，并且要實現(xiàn)強目的性，必須有一定聚集度提升豐富性。

　　/ 商業(yè)氛圍，樓中樓的建筑設(shè)計、主題性的內(nèi)裝氛圍包裝、具有互動性、參與性的節(jié)點小品，營造出獨特的商業(yè)氛圍。

　　/ 運營管理，區(qū)別于商場其他業(yè)態(tài)，需對文創(chuàng)商業(yè)進行單獨的招商運營管理，協(xié)助商家進行營銷推廣。

　　/ 內(nèi)裝建議，打造成開敞式的藝術(shù)工廠等形式，商品陳列相互融合或以軟性隔斷將各工作室分開，增強游逛感。

　　/ 運營建議，可與國內(nèi)創(chuàng)意集市平臺進行合作，根據(jù)項目情況，采取長期或短期的合作方式。幾個較知名的集市運營平臺有iMART創(chuàng)意市集、瘋果創(chuàng)意集市、25摩西創(chuàng)意集市、臺灣藝術(shù)市集協(xié)會……

　　04 運動業(yè)態(tài)

　　運動、健身不僅成為了人們時尚的生活方式，國家也在大理扶持運動行業(yè)的發(fā)展，隨著運動健身的消費量明顯提升，許多購物中心對運動業(yè)態(tài)的布局越來越重視，并且越來越多元化和娛樂化。

　　業(yè)態(tài)趨勢

　　趨勢一：體育競技運動的商業(yè)化、大眾化。越來越多的商業(yè)巨頭開始投入體育產(chǎn)業(yè)，也越來越多的體育運動走向商業(yè)化、大眾化;體育運動已經(jīng)深入到人們生活的點點滴滴，比如微信運動、穿戴式運動設(shè)備。

　　趨勢二：體育運動的科技化、電競化。作為新的生活消費中心，體育運動逐漸形成為新的聚合受眾形式;體育運動及賽事越來越多的與科技、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合;出現(xiàn)大量的運動體驗科技、賽事直播、內(nèi)容營銷等新的商業(yè)類型及模式。

　　推薦項目

　　迪拜Mall of the Emirates：世界較大的400米滑道滑雪場。大型室內(nèi)滑雪場從阿聯(lián)酋沙漠里的梅丹賽道延伸至世界較高的哈利法塔，加上世界上較高的塔式建筑(高711米)、水高420米的音樂噴泉、大型購物中心、一座有350個房間的酒店和碼頭，將讓項目成為世界矚目的項目之一。

　　日本大阪森之宮Qs MALL：全球可以跑步的購物中心。項目為用戶準備了三條不同的空中走廊，全長300米的跑道成為該商場醒目的屋頂?shù)貥?，空中跑道免費對外開放，即使不來購物，也可以來享受“空中慢跑”的過程。

　　高雄大魯閣草衙道Taroko Park：由運動休閑企業(yè)打造的項目。全區(qū)包括購物商場、國賓影城、健身中心、賽車場與飯店。全區(qū)分兩期開發(fā)，一期為汽車主題游樂園，取得鈴鹿賽道海外授權(quán)的迷你鈴鹿卡丁車賽道和2萬坪的購物商場。第二期建置城市型休閑飯店。

　　上海七寶萬科廣場：無限運動館、一個復(fù)式空間的運動樂園，上面是塑膠輪滑跑道，下面是3對3標準籃球場。

　　05 健康醫(yī)療

　　健康類業(yè)態(tài)的組合根據(jù)各商業(yè)項目不同的區(qū)域特性、物業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)面積、人群結(jié)構(gòu)、項目定位等，需要進行不同的細分業(yè)態(tài)組合和定位;從而使健康業(yè)態(tài)的進駐符合項目整體規(guī)劃和需求，同時促進商業(yè)項目本身的運營和發(fā)展。

　　健康類業(yè)態(tài)的組合模式

　　可根據(jù)項目區(qū)域特色及需求進行合理調(diào)整搭配，以符合項目定位、突出項目特色為目標，使常規(guī)業(yè)態(tài)+健康業(yè)態(tài)形成“1+1>2”的組合效果。

　　進駐購物中心較多的的健康醫(yī)療業(yè)態(tài)

　　以上海為例。齒科、體檢中心、中醫(yī)保健、婦幼保健和美容微整是進駐購物中心相對偏多的五大類業(yè)態(tài)。其中齒科對購物中心更為青睞。

　　大健康產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　老齡化時代催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，康體理療、養(yǎng)老定制等新興服務(wù)興起;

　　二孩政策促進母嬰護理向全產(chǎn)業(yè)鏈延伸，涵蓋各類醫(yī)療及健康、護理、體檢等;

　　重病診療也將應(yīng)需求而擴張規(guī)模，并提升至國際化品質(zhì)水平，促進重病診療型國際醫(yī)院在中國發(fā)達城市的布局;

　　高精尖科研醫(yī)療，如通過基因研究預(yù)防重病需求的科研型醫(yī)療也將應(yīng)運而生，滿足高端客戶需求。

　　購物中心所面臨的主要矛盾為消費者日新月異的消費需求與購物中心消費體驗不足，因此通過技術(shù)進步為新體驗、高效運營奠定基礎(chǔ)，打造具有“娛樂性”和“社交性”的商業(yè)場景，是實體商業(yè)地產(chǎn)的主要任務(wù)，而掌握各業(yè)態(tài)的運營關(guān)鍵則成為購物中心持續(xù)經(jīng)營的重點。