預測未來的辦法就是把它創(chuàng)造出來。

在很多人眼中，“趨勢”或許是一個無用詞匯，它無法對當下情形產生立竿見影的效果，個體的猜測于變幻莫測的恢弘世界面前更遑論精準。

然而，在這個“選擇與努力同樣重要”的時代，當眾者對市場明顯的變化麻木不仁、置之不理時，先覺者早已運籌帷幄，先發(fā)制人。于微小溝渠中，我們總能窺見潮水的動向。

回首2019，這一年，商業(yè)地產經歷了前所未有的不凡景象：消費分級、城市更新煥發(fā)出巨大的商業(yè)機遇；夜經濟、社區(qū)商業(yè)成為市場新寵；傳統(tǒng)百貨與新業(yè)態(tài)共融并生；5G商業(yè)、零售體驗層出不窮；Z世代、她經濟、銀發(fā)經濟、寵物經濟各占鰲頭……熱鬧之下，我們不禁要問，2020年，商業(yè)發(fā)展的新入口將會出現在何方？

并購重組，行業(yè)馬太效應加劇

2019年，甩掉包袱的地產玩家們重拾氣勢，又以新的姿態(tài)站到了起跑線上：無論是萬達的卷土重來，在各地豪擲約3700億元投資；還是凱德中國的騰轉挪移，出售20家購物中心后又大手筆收購新物業(yè)，借喘息之機，巨頭們都覓到了“柳暗花明又一村”。

優(yōu)化、調整，并購、擴張，每年的地產圈上演著同樣戲碼，行業(yè)集中程度卻是愈來愈深。年內，大悅城控股完成重組，華潤多方合作持續(xù)圈地，龍湖加緊收并購業(yè)務，頭部企業(yè)繼續(xù)盤踞優(yōu)勢，在有限市場加速瓜分。

經濟學家馬光遠預言房地產，“未來中國將只有20%的開發(fā)商活下來，80%的開發(fā)商都會死掉！”商業(yè)地產的聚合趨勢也將如此，一方面，多數商業(yè)地產開發(fā)商由住宅開發(fā)商拓展、轉化而來；另一方面，商業(yè)地產作為重資產行業(yè)，頭部企業(yè)已搶先占領藍海，十大主流房企購物中心開業(yè)家數和開業(yè)體量逐年走高，新玩家入局不易。2020年，隨著再度洗牌，商業(yè)地產行業(yè)馬太效應將更加顯現。

價值凸顯，商業(yè)分拆上市將成熱潮

近年，房地產市場調控密集，融資趨緊，市場壓力之下，商業(yè)板塊的潛在價值被重新審視并挖掘出來。此外，年內國家紛紛出臺了關于促進消費增長、品牌發(fā)展、商業(yè)建設、物流設施等的各項政策，積極推進國際消費中心城市建設，商業(yè)發(fā)展環(huán)境迎來空前利好。

以往，商業(yè)地產板塊往往作為住宅開發(fā)商的某一“附屬業(yè)務”存在，而今其獨立價值已不容忽視。2019年12月30日，寶龍地產旗下寶龍商業(yè)赴港上市，成為內地首家赴港上市的輕資產商業(yè)運營服務商。2020年伊始，萬達商管徹底剝離房地產業(yè)務，成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)，并將最遲在2023年10月31日前完成上市。

業(yè)內人士分析，在房地產“白銀時代”，傳統(tǒng)房地產業(yè)務由于周遭原因受到低估，而商業(yè)管理與物業(yè)服務公司作為房地產衍生品同時具有房地產高速增長的紅利，受監(jiān)管力度又比較小，能提供穩(wěn)定的現金流，因此受到資本熱捧。

城市更新，非一線商業(yè)增長活躍

城市更新依然是一線城市發(fā)展的主要脈絡，伴隨北京市商務局“一店一策”升級改造方案，京內已有多家商業(yè)轉型升級：長安街矗立27年的賽特購物中心將定位高端；29歲的北京長安商場轉型升級為社區(qū)商業(yè)；北京百貨大樓打造了體驗場所“和平菓局”。此外，核心地段商改辦成風口，貴友大廈、三友商場、太陽宮愛琴海等都釋放出“或將改為寫字樓”的信號。

規(guī)模擴張方面，一線城市零售市場進一步向核心區(qū)外圍拓展；新一線土地出讓火熱，據統(tǒng)計，2019年杭州土地出讓收入達2646.4億元，居全國城市首位，遠超北上廣；此外，全國新開業(yè)商業(yè)項目中，二線城市持續(xù)高供應態(tài)勢，開業(yè)量幾乎占據半邊天；而隨著萬達繼續(xù)加碼下沉市場，22座萬達廣場首次進駐當地城市，三四線也成為商家競相布局之地。

新主力店，休閑場景漸占上風

作為購物中心的流量引擎和主要承租商，主力店的甄選可謂慎之又慎。不過，愛逛街的伙伴們可能會發(fā)現，以往百貨、商超、餐飲店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主力店的局面正在被打破，取而代之的是影城、電玩、KTV等新鮮、年輕的休閑場景，也是商場內消費熱度的三大業(yè)態(tài)。

據數據統(tǒng)計，目前120個標桿購物中心有92家引入了電影院，75家引入超市主力店，僅12家還在以傳統(tǒng)百貨為主力店。此外，更多商場還將奢侈品百貨、自有品牌納入主力店新寵。

可以預見，未來以體驗式、差異化等為著力點，能夠延長消費者停留時間、拉動關聯消費等的主力店將更受商場青睞。

“策展型新零售”，重新定義線下商業(yè)

馮侖曾言，今天的地產開發(fā)商正在逐步從“有錢人”向手藝人過渡，而空間價值的就是“手藝人”們苦練的一項技藝，地產商要學會講空間故事。