營(yíng)運(yùn)管理在商業(yè)管理系統(tǒng)中的地位與作用

發(fā)布日期：2019-05-21 作者：點(diǎn)擊：

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理分為前期開(kāi)發(fā)過(guò)程的運(yùn)營(yíng)管理和后期的商業(yè)管理。“運(yùn)營(yíng)管理”這一術(shù)語(yǔ)是由“生產(chǎn)管理”演變而來(lái)的。近一二十年來(lái)，生產(chǎn)管理學(xué)界對(duì)于生產(chǎn)管理的理解逐漸深化：生產(chǎn)不僅指對(duì)有形產(chǎn)品的制造，同時(shí)還包含對(duì)無(wú)形產(chǎn)品—服務(wù)的提供；它是指將生產(chǎn)要素投入轉(zhuǎn)換為有形產(chǎn)品和無(wú)形服務(wù)的產(chǎn)出，通過(guò)創(chuàng)造效用而增加附加價(jià)值的過(guò)程。最近，學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無(wú)形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。因此“生產(chǎn)管理”這門(mén)學(xué)科的名稱也從“生產(chǎn)管理”演變到“生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)管理”。隨著此理念的逐漸延伸，現(xiàn)統(tǒng)稱為“運(yùn)營(yíng)管理”。運(yùn)營(yíng)管理所要研究的是如何對(duì)制造產(chǎn)品或者提供的服務(wù)的過(guò)程進(jìn)行組織，計(jì)劃，實(shí)施和控制。

隨著購(gòu)物中心的快速發(fā)展，購(gòu)物中心所涵括商業(yè)元素的種類也快速發(fā)展，由原始的單一業(yè)態(tài)發(fā)展到十幾個(gè)甚至幾十個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)單品的數(shù)量也由原來(lái)的幾千發(fā)展到幾十萬(wàn)種，商業(yè)環(huán)境也由單一的買(mǎi)賣(mài)環(huán)境向主題購(gòu)物公園類環(huán)境發(fā)展，購(gòu)物中心的功能也由原始的購(gòu)物功能逐漸轉(zhuǎn)化為娛樂(lè)，休閑，飲食，旅游，購(gòu)物，會(huì)展等多功能綜合商業(yè)體。在此影響下，購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)管理也由簡(jiǎn)單的商戶管理，逐漸延伸到上至商業(yè)綜合體供應(yīng)鏈，下到終端消費(fèi)者的各個(gè)環(huán)節(jié)。在購(gòu)物中心商業(yè)管理的大的閉環(huán)下，購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)管理的地位和作用也日趨凸顯。

在國(guó)際上，商業(yè)地產(chǎn)所屬領(lǐng)域?qū)儆?***衍生業(yè)，而國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更大程度上屬于資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這種資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的管理而言，他的目標(biāo)主要是使其保值。引申到管理行為，主要是工程管理和物業(yè)管理；而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)而言，他的目標(biāo)主要是使物業(yè)升值。引申到管理行為，主要靠的是營(yíng)運(yùn)管理。然而，在企業(yè)的行為中經(jīng)營(yíng)和管理是密不可分的，他們之間相互依賴生存和共同發(fā)展。也就是說(shuō)，在商業(yè)管理過(guò)程中，營(yíng)運(yùn)管理和物業(yè)管理、工程管理是不可分割的，營(yíng)運(yùn)管理承載著企業(yè)主體利潤(rùn)的創(chuàng)造和服務(wù)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)，工程管理則是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和價(jià)值創(chuàng)造的平臺(tái)和支持，同時(shí)營(yíng)運(yùn)管理又為物業(yè)管理和工程管理提供動(dòng)力保障。

（1）營(yíng)運(yùn)管理是聯(lián)結(jié)租戶、顧客與管理公司的橋梁紐帶。這三者通過(guò)這個(gè)紐帶建立了臨時(shí)的利益共同體，并以此獲取了各自的需要。租戶通過(guò)它獲得了經(jīng)營(yíng)所需的服務(wù)和環(huán)境；顧客通過(guò)它滿足了預(yù)期的消費(fèi)需求；商業(yè)管理通過(guò)它，達(dá)到了統(tǒng)一管理的目標(biāo)和對(duì)顧客的承諾。

（2）營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理的總調(diào)度。商業(yè)管理的系統(tǒng)功能發(fā)揮，是通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理的需要而展開(kāi)的。各個(gè)部門(mén)、各個(gè)系統(tǒng)的工作聯(lián)動(dòng)，通過(guò)營(yíng)運(yùn)工作的統(tǒng)一調(diào)度，達(dá)到了功能的****：在日常的營(yíng)運(yùn)管理工作中，通過(guò)對(duì)物業(yè)系統(tǒng)的監(jiān)督與調(diào)度，保證了購(gòu)物中心的消費(fèi)環(huán)境；通過(guò)對(duì)商戶的需求反饋，各職能部門(mén)迅速做出反應(yīng)；通過(guò)對(duì)品牌和客流量的需求，企劃部門(mén)要設(shè)計(jì)經(jīng)常性的各種活動(dòng)等等

（3）營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)主體。商業(yè)管理的本質(zhì)不是管理而是經(jīng)營(yíng)。不僅經(jīng)營(yíng)商戶和物業(yè)資產(chǎn)，還有為自身利益的多張經(jīng)營(yíng)。商業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)運(yùn)營(yíng)部門(mén)來(lái)實(shí)施的。它們通過(guò)對(duì)物業(yè)環(huán)境打造、購(gòu)物中心品牌的提升、商戶滿意度和顧客滿意度的管理，各種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位的出租等等，既達(dá)到了業(yè)主的租金需求，也支持著商業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

（4）營(yíng)運(yùn)管理是商業(yè)管理各項(xiàng)工作的基本動(dòng)力。物業(yè)管理對(duì)環(huán)境的管控、工程管理對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修保護(hù)、企劃部門(mén)的各種活動(dòng)實(shí)施、人力部門(mén)對(duì)員工的經(jīng)常性培訓(xùn)等等，其動(dòng)力來(lái)源都是為了營(yíng)運(yùn)管理的需要。離開(kāi)了營(yíng)運(yùn)管理的需要，各個(gè)部門(mén)的工作就變得沒(méi)有目標(biāo)和方向。