市場分化，部分三四線城市房價暴漲——商業(yè)運營管理公司

　　今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。當前，我國房地產(chǎn)市場仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房價上漲壓力較大，應(yīng)繼續(xù)堅持因城施策，精準調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，一些三四線城市樓市、土地市場出現(xiàn)雙升溫苗頭。我國房地產(chǎn)市場仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一些城市房價上漲壓力較大，一些偏遠城市還有一些庫存。

　　專家建議，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴、精準出擊，增強預(yù)期引導，加強秩序整頓。應(yīng)繼續(xù)堅持因城施策，精準調(diào)控，同時積極推進基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場呈現(xiàn)分化特點

　　2015年前后，我國一些三四線城市和縣城出現(xiàn)庫存高企，房價下跌的情況。各地積極出臺措施去庫存，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　住建部曾經(jīng)介紹，各地采取多項措施推進房地產(chǎn)庫存去化。其中，包括城鎮(zhèn)化相結(jié)合，引導鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城，推進棚改貨幣化安置;發(fā)展租賃市場，把庫存房轉(zhuǎn)化為租賃房;發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵企業(yè)，同時鼓勵開發(fā)企業(yè)，把現(xiàn)有庫存轉(zhuǎn)化為雙創(chuàng)提供條件，為體育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老提供條件，等等。

　　隨著政策的實施，去庫存取得了顯著成效。此后，一些地方房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化，從庫存高企到商品房庫存不多，甚至出現(xiàn)了房價較大上漲壓力。從2016年國慶前后的密集調(diào)控，到2017年3月份的調(diào)控，除了傳統(tǒng)熱點城市出臺調(diào)控措施以外，很多過去的非熱點城市，三四線城市也不得不出臺調(diào)控措施，嚴控房價過快上漲。

　　市場是不斷變化的，地方政府對調(diào)控負有主體責任。當市場變化時，應(yīng)及時調(diào)整政策方向。既要防止庫存高企，房價過快下跌，形成爛尾樓，也要在房價出現(xiàn)過快上漲苗頭時盡快出臺相關(guān)政策，將苗頭遏制在萌芽狀態(tài)，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場分化仍然是當前我國房地產(chǎn)市場的重要特點。因此，調(diào)控不能“一刀切”。住建部部長王蒙徽在去年底部署2018年工作時曾表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

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　　及時調(diào)整棚改安置政策

　　棚改貨幣化安置是一項一舉多得的政策，在三四線城市去庫存方面發(fā)揮著重要作用。2015年以后，各地因地制宜實施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化周期長的市、縣，完善政策措施，引導棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進房地產(chǎn)去庫存，也避免重復建設(shè)。

　　然而，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對性地及時調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調(diào)整棚改安置政策。

　　2017年8月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　2017年11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

　　棚改貨幣化安置政策應(yīng)該隨著市場變化及時調(diào)整。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人強調(diào)，“商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置”。

　　棚改貨幣化安置也不能搞“一刀切”。住建部有關(guān)負責人表示，各地要堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞“一刀切”、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點攻堅改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　加快推進配套政策落實

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示，2018年上半年，房價總體比較平穩(wěn)。但是，房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾，今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高，有一些熱點城市上漲的壓力還比較大，但一些邊遠地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。所以，要因城施策，精準調(diào)控。

　　從下一步發(fā)展情況來看，一方面要進一步加強和完善宏觀調(diào)控，同時從供給側(cè)進一步發(fā)力，包括加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權(quán)等一系列配套政策落實，加快長效機制建設(shè)，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。

　　恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認為，棚改貨幣化安置在去庫存方面起到了重要的推動作用。鑒于目前的市場情況，以及有關(guān)部門的政策措施，從總體上看，預(yù)計三四線城市棚改貨幣化安置比例將有所降低。相應(yīng)地，實物安置的比例將有所增高。

　　行業(yè)內(nèi)部人士普遍認為，對于房價過快上漲的三四線城市，地方政府應(yīng)該及時出臺調(diào)控措施，嚴查市場侵害群眾利益的違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象。更為重要的是，地方主管部門要緊盯市場，加強研判，根據(jù)市場的變化隨時調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。